( legge 39/89) e s.m.i. - Con l'entrata in vigore (8 maggio 2010) del D.lgs. 59/2010 è stato soppresso il ruolo degli agenti di affari in mediazione e tutti i richiami contenuti nelle leggi vigenti alla soppressa iscrizione nel ruolo , si intendono "ad ogni effetto di legge" riferiti alle iscrizioni nel Registro Imprese o nel REA previste dalle nuove norme.
L’agente di affari in mediazione (mediatore) è colui che "mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza“ (art. 1754 c.c.).
FONTI NORMATIVE:
articoli 1754 e seguenti del codice civile
legge n. 39/1989, modificata dall’articolo 18 della legge 57/2001
D.M. 21.02.1990 n. 300
D.M. 21.12.1990 n. 452
D.M. 07.10.1993 n. 589
D.P.R. 6.11.1960 n. 1926
D.L. 04.07.06 n. 223 convertito in L. 04.08.06 n. 248
L. 296/06 (Finanziaria 2007)
L'ATTIVITA' DELL'AGENTE DI AFFARI IN MEDIAZIONE
Caratteristica del mediatore è quella di mettere in relazione due o più parti senza curare gli interessi particolari di una di esse. Il mediatore ha, infatti, un vero e proprio dovere di imparzialità sino alla conclusione dell’affare; una volta concluso l’affare, tale dovere viene meno e pertanto il mediatore può assumere la rappresentanza di una delle parti per quanto concerne l’espletamento degli adempimenti conseguenti alla stipulazione.
L’attività di mediazione può essere esercitata singolarmente come ditta individuale oppure in forma di società.
IMPORTANTE
Per effetto del D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59, di attuazione della direttiva 2006/123/CE, relativa ai servizi nel mercato interno, sono entrate in vigore le disposizioni di semplificazione che riguardano il procedimento amministrativo di inizio dell’attività di agenti di affari in mediazione.
Ai sensi del D.M. 26/10/2011 (decreto attuativo della suddetta “Direttiva servizi”) a partire dal 12 maggio 2012 è stato di conseguenza soppresso il ruolo degli agenti di affari in mediazione.
Pertanto, chi intende svolgere l'attività di agente di affari in mediazione deve presentare telematicamente, tramite la Comunicazione Unica per la nascita dell’impresa, alla Camera di Commercio nel cui circondario è stabilita la sede operativa, una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, avvalendosi della modulistica pubblicata con Decreto Direttoriale del MISE del 29/11/2011 (www.registroimprese.it); la Camera di Commercio, verificato il possesso dei requisiti, iscriverà l'attività nel registro delle imprese, se svolta in forma d'impresa, oppure nel REA (repertorio delle notizie economiche e amministrative).
In particolare:
- Le persone fisiche attive come imprese individuali e le società già iscritte nel Ruolo sono tenute a inviare in modalità telematica all’Ufficio del Registro delle Imprese della Camera di Commercio nel cui circondario è stabilita la sede principale, entro il 12 maggio 2013, una istanza di aggiornamento della propria posizione, tramite il modello informatico “Mediatori” sezione “Aggiornamento posizione RI/REA” per ciascuna sede o unità locale, pena l’inibizione alla continuazione dell’attività adottata con provvedimento del Conservatore del Registro delle Imprese.
- Le persone fisiche iscritte al Ruolo che non svolgono l’attività in forma di impresa alla data del 12 maggio 2012 sono tenute a inviare in modalità telematica all’Ufficio del Registro delle Imprese della Camera di Commercio nel cui circondario è stabilita la loro residenza, entro il 30/09/2013 (D.M. 23/04/2013), una istanza di iscrizione della propria posizione nel REA (Repertorio Economico Amministrativo), tramite il modello informatico “Mediatori” sezione “Iscrizione apposita sezione (Transitorio)”. Trascorso il termine del 12 maggio 2013, l’interessato decade dalla possibilità di iscrizione nell’apposita sezione del REA.
N.B.: L’iscrizione nel soppresso Ruolo, tuttavia, costituisce per le persone fisiche fino al 30/09/2016, requisito professionale abilitante per l’avvio dell’attività di mediazione immobiliare e/o merceologica.
Attenzione:
In considerazione dell’ampio periodo di tempo (un anno) previsto per effettuare i suddetti adempimenti e della probabilità di modifiche sia di carattere normativo che informatico, si invitano tutti i soggetti interessati a non concentrare l’invio di comunicazioni di aggiornamento nei giorni immediatamente successivi al 12 maggio 2012.
A partire dal 12 maggio 2012, inoltre, le imprese individuali e le società sono tenute a nominare, presso ogni sede ed eventuali unità locali dove si svolge l’attività, almeno un soggetto in possesso dei requisiti di idoneità di cui all’art. 3 della legge 39/89, che a qualsiasi titolo esercita l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Tale adempimento deve essere effettuato inviando in modalità telematica all’Ufficio del Registro delle Imprese della Camera di Commercio nel cui circondario è stabilita la sede principale una istanza di svolgimento dell’attività, tramite il modello informatico “Mediatori” sezione “Requisiti”.
Dalla stessa data, le imprese individuali e le società devono rendere disponibili all’utenza in ogni sede ed unità locale in cui viene svolta l’attività di mediazione, con l’esposizione nei locali oppure con l’utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti e alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede ed eventuali unità locali.
Si precisa che non essendo state abrogate le norme di settore che disciplinano l'attività, ad ogni effetto di legge i richiami al ruolo mediatori si intendono riferiti alle iscrizioni previste nel Registro delle Imprese o nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
Mediatore occasionale
Alle persone fisiche in possesso dei requisiti soggettivi, morali e professionali di cui all’art. 2 della legge 39/89 è consentito di svolgere l’attività di mediazione in modo occasionale e discontinuo nel rispetto degli obblighi di legge, per un periodo non superiore a sessanta giorni in un anno. Lo svolgimento dell’attività di mediazione occasionale è subordinata, inoltre, alla iscrizione dell’interessato nell’apposita sezione del REA. Per effettuare tale iscrizione è necessario segnalare l’inizio dell’attività di mediazione occasionale per via telematica mediante compilazione e sottoscrizione della sezione “SCIA – MOC” del modello informatico “Mediatori” nella quale deve essere indicata, a pena di irricevibilità, la data di cessazione dell’attività di mediazione occasionale. La SCIA di inizio attività di mediazione occasionale non può essere presentata più di una volta all’anno.
Per questa figura professionale non è previsto il rilascio del tesserino di riconoscimento.
REQUISITI
Per l’esercizio dell’attività di mediazione la normativa ha mantenuto l'obbligo di autocertificare tramite SCIA il possesso dei requisiti di idoneità (personali, professionali e morali) previsti dalla Legge n. 39/89 e s.m.i.
Tali requisiti devono essere posseduti dal Titolare quando l'attività di agente di affari in mediazione viene esercitata da Impresa Individuale; se invece l’attività viene svolta da Società, devono essere posseduti da tutti i legali rappresentanti della stessa.
I requisiti devono inoltre essere dichiarati anche da eventuali preposti e da tutti coloro che svolgono a qualsiasi titolo l’attività di agente di affari in mediazione per conto dell’impresa individuale o della società.
1) Requisiti personali:
• maggiore età;
• godimento dei diritti civili;
• essere cittadino italiano o dell’ Unione europea ovvero cittadino extracomunitario residente in Italia e in possesso del regolare permesso di soggiorno;
2) Requisiti morali:
• non essere stato dichiarato fallito, interdetto, inabilitato;
• non essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria ed il commercio, per i delitti di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, non essere stato condannato per un delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere sottoposto a misure di sicurezza o di prevenzione divenute definitive e non avere procedimenti penali in corso per reati di stampo mafioso.
3) professionali:
Essere in possesso di uno dei seguenti requisiti:
• diploma di scuola secondaria di secondo grado più un corso di formazione con relativo esame finale diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto. L’esame deve essere sostenuto presso la Camera di Commercio, presentando domanda su apposito modulo. L'esame si svolge secondo le modalità indicate nel Regolamento adottato con deliberazione di Consiglio n. 9 del 27/01/2010. A partire dal 1992 i corsi hanno validità illimitata, cioè non è previsto alcun termine per richiedere l’iscrizione all’esame di idoneità. Per la provincia di Alessandria, l’Azienda Speciale della Camera di Commercio per la formazione alle imprese (ASFI), che ha sede presso la stessa Camera, tiene con una certa frequenza tali corsi preparatori, in orari pomeridiani e serali (per saperne di più);
• diploma di scuola media secondaria di secondo grado più un periodo di pratica di almeno 12 mesi continuativi con l’obbligo di frequenza ad uno specifico corso di formazione professionale (ancora in attesa del relativo decreto ministeriale di attuazione);
• essere iscritto nell’apposita Sezione del Rea (posizioni di persone fisiche che non esercitano l’attività)
• essere iscritto nel soppresso Ruolo degli Agenti di affari in mediazione (opzione possibile fino al 12/05/2016);
• solo per i cittadini che abbiano conseguito il titolo di studio o l’esperienza professionale in un paese dell’Unione Europea diverso dall’Italia o in paese terzo: riconoscimento del titolo professionale da parte del Ministero dello Sviluppo Economico (D. Lgs. 206/2007).
L'attività di agente di affari in mediazione si articola nei seguenti settori:
• agenti immobiliari (mettono in relazione due o più parti per la conclusione di un affare nel settore immobiliare);
• agenti merceologici (agenti in mediazione in merci);
• agenti in servizi vari (pubblicità – autotrasporti);
• agenti con mandato a titolo oneroso (mediatore che opera su incarico di una sola delle parti).
Non rientrano nel campo di applicazione delle attività di intermediazione commerciale e di affari di cui alla Legge n. 39/89 le attività di:
• mediatori marittimi;
• mediatori assicurativi;
• soggetti che esercitano attività di intermediazione nei servizi turistici;
• mediatori creditizi;
• agenzie di affari (TULP, art. 115);
• mediatori pubblici (Legge n. 272/1913);
• agenti di cambio o di intermediazione mobiliare.
INCOMPATIBILITA’
L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile, secondo l’articolo 18 della legge 57/2001 recante modifiche alla legge 39/89, con le seguenti attività:
• di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad eccezione delle imprese di mediazione;
• di dipendente di enti pubblici (esclusi coloro che hanno un contratto part-time non superiore al 50%);
• imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.
DOCUMENTAZIONE, MODALITA' PER L'ISCRIZIONE E COSTI
Deve essere prodotta la seguente documentazione:
• domanda di iscrizione al Registro delle Imprese tramite ComUnica, secondo la modulistica prevista per l'impresa individuale o collettiva con allegato il modello per l'inizio attività: Allegato A) Modello Mediatori- Sez. SCIA. Requisiti e ed eventualmente Formulari.
• polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali dell’attività di mediatore e a tutela dei clienti (gli importi minimi stabiliti dal Ministero dello sviluppo economico sono: € 260.000,00 per le imprese individuali; € 520.000,00 per le società di persone; € 1.550.000,00 per le società di capitale; caratteristiche della polizza: assicurazione della responsabilità civile per negligenze od errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti; copertura per chiunque, all’interno dell’azienda, svolga a qualsiasi titolo l’attività di mediazione; copertura di tutte le sezioni iscritte a ruolo, attraverso un’unica polizza omnicomprensiva oppure più polizze separate a copertura di ciascuna attività; polizza assicurativa a parte per chi, coperto da polizza assicurativa in quanto operante in società di mediazione, intenda svolgere l’attività anche a titolo individuale);
• nel caso in cui il file dei requisiti contenga dichiarazione degli interessati non firmato digitalmente (esempio procuratore, institore, dipendente) è necessario allegare la SCIA con firma autografa del dichiarante e documento di identità scansionati.
Sono infine dovuti l'imposta di bollo, i diritti di segreteria e il diritto annuo come previsto per l’iscrizione al registro imprese.
La data di inizio attività dovrà coincidere con la data di prestazione della SCIA e della ComUnica.
MODIFICHE E/O CESSAZIONI
Compilazione della modulistica RI/REA con allegato il modello "Mediatori" alla sezione "Modifiche" in caso variazione delle persone che partecipano a qualsiasi titolo all’attività dell’impresa (amministratori, soci partecipanti di società di persone e società di capitali, dipendenti, collaboratori etc.) per le quali deve essere compilata la sezione "Requisiti" se trattasi di nuova nomina.
Inoltre la SCIA è richiesta per ogni tipo di variazione dell’attività da parte dell’impresa unitamente ai moduli RI/REA (ad esempio apertura di unità locale con attività di agente di affari in mediazione); le modifiche/cessazione devono essere comunicate all’ufficio del Registro Imprese entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
PERSONE FISICHE CHE CESSANO L’ATTIVITA’
I soggetti che cessano di svolgere l’attività all’interno di un’impresa al fine di mantenere i propri requisiti possono richiedere, entro novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nell’apposita sezione del REA tramite la presentazione telematica del modello "Mediatori" sezione "Iscrizione nell’apposita sezione (a regime)".
Tale richiesta comporta la cancellazione del soggetto dalla posizione dell’impresa e la restituzione della tessera personale di riconoscimento rilasciata dal Registro delle Imprese.
TEMPI
L’inizio dell’attività con presentazione della SCIA telematica all’ufficio Registro delle Imprese tramite la procedura Comunicazione Unica consente di avviare subito l’attività come impresa in forza delle autocertificazioni dei requisiti previsti dalla legge di settore e concede 60 giorni di tempo alla pubblica amministrazione per adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività.
FORMULARI
I mediatori che nell’esercizio dell’attività si avvalgono di moduli o formulari devono depositarli al Registro delle Imprese prima di utilizzarli.
I moduli o formulari devono riportare il numero REA e il codice fiscale dell’impresa.
Il deposito di moduli e formulari deve essere effettuato esclusivamente per via telematica mediante il modello informatico “Mediatori” sezione “Formulari”. La compilazione della sezione “Formulari” è effettuato preventivamente alla messa in utilizzo dei moduli e formulari oggetto di deposito. Nel caso in cui il deposito sia contestuale all’avvio dell’attività la compilazione della sezione “Formulari” deve essere contestuale alla compilazione della sezione “SCIA” del modello “Mediatori”.
Il deposito in formato cartaceo dei formulari è consentito fino al 11/08/2012.
PROVVEDIMENTI DISCIPLINARI, SANZIONI E RICORSI
L’agente di affari in mediazione che viola i suoi doveri e manca a qualcuno degli obblighi che la legge gli impone per la sua attività è soggetto alle seguenti sanzioni disciplinari:
- sospensione dell’attività, inflitta per un periodo non superiore a sei mesi, se vengono compiute irregolarità accertate nell’esercizio dell’attività di mediazione;
- inibizione dell’attività nei casi di incompatibilità oppure quando viene a mancare uno dei requisiti previsti dalla normativa;
- inibizione perpetua all’esercizio dell’attività nei confronti degli agenti che abbiano turbato gravemente il normale andamento del mercato o che abbiano compiuto atti inerenti al loro ufficio durante il periodo di sospensione o sia stata irrogata per tre volte la misura della sospensione.
I procedimenti disciplinari che si concludono con un provvedimento di sospensione, cancellazione o inibizione perpetua dell’attività (ex radiazione dal soppresso Ruolo degli agenti di affari in mediazione) sono annotati ed iscritti per estratto nel R.E.A.. Sono altresì annotati ed iscritti per estratto nel .R.E.A. i provvedimenti amministrativi e penali previsti dal Regolamento di attuazione (D.M. 452/1990) della legge 39/1989. A detti provvedimenti accedono gli uffici del Registro delle Imprese nonché gli altri soggetti interessati nel rispetto delle procedure previste per l’accesso ai documenti amministrativi di cui al capo V della Legge 7 agosto 1990, n. 241.
- L'esercizio dell'attività di agente di affari in mediazione senza aver presentato la SCIA per la dichiarazione del possesso dei requisiti è punito con la sanzione amministrativa consistente nella somma compresa tra € 7.500,00 e € 15.000,00 (il pagamento con effetto liberatorio è stabilito pertanto in € 5.000).
- A coloro che sono incorsi per 1 volta nella sanzione, anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dall’art. 348 c.p., nonché l’art. 2231 c.c.
- L’utilizzo nell’esercizio della professione di moduli o formulari non depositati o diversi da quelli depositati è punito con sanzione rispettivamente di € 1.549,00 e di € 516,00.
- Le modifiche/cessazioni inerenti l’attività o il personale ad essa adibito presentate con modello ARC sezione Modifiche dopo 30 giorni dal verificarsi dell’evento sono soggetti a sanzione REA.
Avverso i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzione dell’attività adottati dal Conservatore del Registro delle Imprese e contro i provvedimenti sanzionatori è ammesso ricorso gerarchico al Ministero dello Sviluppo Economico entro 30 gg.
Contro i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzione dell’attività è ammesso in alternativa al ricorso gerarchico il ricorso alla giurisdizione esclusiva del TAR competente per territorio.
IMPRESE ESTERE
Le imprese che hanno la sede in uno Stato membro nell’Unione Europea e che sono abilitate allo svolgimento dell’attività nel proprio Paese, possono iniziare l’attività in Italia iscrivendosi nel Registro delle Imprese e nel Rea nel rispetto della disciplina comunitaria (diritto di stabilimento).
La prestazione temporanea e occasionale dell’attività è consentita alle imprese stabilite in uno Stato membro dell’Unione Europea che sono abilitate in base alle leggi del proprio Paese a svolgere l’attività se non aventi una sede o unità locale in Italia (libera prestazione di servizi). In tal caso è necessario che l’impresa comunitaria nei 30 giorni precedenti l’inizio dell’attività in Italia presenti una dichiarazione di intenti al Ministero dello Sviluppo Economico.
Le imprese aventi sede nell’Unione Europea che esercitano l’attività di agente di affari in mediazione in diritto di stabilimento devono dimostrare di avere prestato la polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali prevista dalla normativa con garanzia equivalente o essenzialmente comparabile nello Stato membro in cui è già stabilita.
VERIFICA DINAMICA DELLA PERMANENZA DEI REQUISITI
Il Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni quattro anni dalla presentazione della Scia, la permanenza dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché la permanenza dei requisiti di tutti coloro che esercitano l’attività per conto dell’impresa individuale o della società.
Anche per le posizioni iscritte nell’apposita sezione del REA viene effettuata la verifica della permanenza dei requisiti almeno una volta ogni quattro anni dalla data dell’iscrizione.
Qualora sia verificata la perdita di un requisito di legge viene avviato, secondo i casi, il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività nonché eventuali procedimenti disciplinari o accertamenti di violazioni amministrative.
PERIODO TRANSITORIO (dal 12/05/2012 al 30/09/2013)
Tutte le imprese attive e iscritte nel Ruolo agenti di affari in mediazione al 12/05/2012 devono compilare il modello “Mediatori” sezione "Aggiornamento posizione RI/REA" per ciascuna sede o unità locale dove viene svolta l’attività e inviarlo telematicamente al Registro delle Imprese della Camera di Commercio della provincia della sede principale entro il 30/09/2013; dopo tale data alle imprese inadempienti verrà iniziato il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività.
Le persone fisiche iscritte nel Ruolo agenti di affari in mediazione al 12/05/2012 che non svolgono l’attività presso alcuna impresa devono compilare il modello “Mediatori” sezione "Iscrizione apposita sezione (transitorio)" e inviarlo telematicamente al Registro delle Imprese della Camera di Commercio della provincia di residenza entro il 30/09/2013; dopo tale data non potranno più iscriversi nell’apposita sezione transitoria del Rea. L’iscrizione nel soppresso Ruolo costituirà comunque requisito professionale abilitante per l’inizio dell’attività fino al 30/09/2016 anche per coloro che avevano ottenuto l’iscrizione nel ruolo senza il possesso dei requisiti professionali previsti dalla vigente normativa cioè diploma di scuola secondaria di secondo grado, frequenza del corso di formazione professionale ed esame di idoneità.